El boom inmobiliario en nuestro país es sinónimo de crecimiento económico y acumulación de riqueza, si bien la participación de los privados, entiéndase personas naturales, jurídicas y mixtas vienen fortaleciendo nuestra economía, es también la presencia estatal un factor necesario como regulador de las conductas humanas, negocios e imagen internacional.
La presencia del Estado en los negocios hoy en día no solo es fundamental, sino que es necesaria como ente recaudador de los impuestos que abonan los privados, por lo que debemos entender que desde una simple compraventa de un inmueble hasta la firma de un tratado siempre el Estado estará presente para exigir el pago de impuestos.
«La presencia del Estado en los negocios hoy en día no solo es fundamental, sino que es necesaria como ente recaudador de los impuestos que abonan los privados.»
Ahora bien, la propiedad Inmueble es un derecho real por excelencia, es decir que el dueño o propietario de un bien tiene aquel poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer su propiedad (Art. 923 Código Civil) (…). Sin embargo, ese poder jurídico debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
Sabemos que la COMPRAVENTA es una institución jurídica regulada por el Estado, sabemos también que las consecuencias de dicho acto jurídico también están reguladas, es por ello que al vender o compra una propiedad el Notario actualmente nos exige cumplamos con el pago de impuestos y estar al día con algunos tributos – La consecuencia de vender o comprar un inmueble implica pagar impuestos como:-
IMPUESTO A LA RENTA: Regulado por el Decreto Legislativo Nº 774. Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta – Decreto Supremo Nº 179-2004-EF. Reglamento de la LIR – Decreto Supremo Nº 122-94-EF.
Este impuesto grava la ganancia por la venta de bien inmueble, si por Ejemplo: una persona compra una casa por la suma de S/. 15.000.00 Nuevos Soles y éste decide posteriormente vender el mismo bien por la suma de S/. 25.000.00 Nuevos Soles, se observa que la ganancia asciende a la suma de S/. 10.000.00 Nuevos Soles, es por ésta última suma que el propietario-vendedor, tendrá que pagar el impuesto a la renta equivalente al 5%, es decir S/. 500.00 Nuevos Soles.
Ojo:
– Paga el vendedor,
– Dicho pago se efectúa ante SUNAT,
– Sólo se pagará dicho impuesto por los bienes adquiridos a partir del año 2004, es decir si el bien se adquirió antes no se pagará el impuesto.
– Y tampoco se paga impuesto si es bien único y ha sido destinado como vivienda del vendedor.
IMPUESTO ALCABALA: Regulado por el TUO de la Ley de Tributación Municipal – Decreto Supremo Nº 156-2004-EF. Decreto Legislativo Nº 776 modificado por el D. Leg. 952.
En este caso grava la transferencia de la propiedad inmueble (urbano o rustico) ya sea a titulo oneroso o gratuito, éste impuesto estará a cargo de el comprador o adquirente del bien inmueble, dicho pago lo efectuar ante la Municipalidad Distrital en cuya jurisdicción se encuentra ubicado el bien.
La Ley ha establecido que hasta las 10 UITs, esta inafecto a dicho impuesto, teniendo en cuenta que el valor actual (año 2013) de (1UIT) equivale a S/. 3,700.00 Nuevos Soles; se entiende lo siguiente: si el valor del inmueble no supera los S/. 37,000.00 Nuevos Soles, no se efectuara pago alguno, pero si dicho valor supera se pagará el 3% del excedente, Ejemplo:
Si el inmueble se vende por la suma de S/. 45.000.00 Nuevos Soles, el excedente es por la suma de S/. 8,000.00, entonces el Adquirente o comprador tendrá que acercarse a la municipalidad distrital a pagar el 3% de los S/. 8,000.00 Nuevos Soles, vale decir la suma de S/.250.00 Nuevos Soles.
IMPUESTO PREDIAL, Regulado por el TUO de la Ley de Tributación Municipal – Decreto Supremo Nº 156-2004-EF. Decreto Legislativo Nº 776 modificado por el D. Leg. 952.
Éste es un tributo municipal de periodicidad anual cuya administración, recaudación y fiscalización le corresponde a la Municipalidad Distrital donde se ubica el inmueble materia de venta; éste impuesto grava el valor del bien en base al autoavaluo, en otras palabras de acuerdo al valor del bien.
Procedimiento de la CompraVenta.
PASO 01 – NOTARIAL
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Copia de DNI. del vendedor(a) y su cónyuge si son casados.
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Escritura Pública original o Titulo De Propiedad (COFOPRI)
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Certificado de gravamen o copia literal de dominio del bien inscrito en SUNARP.
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Pago de Impuesto Alcabala cuando supere las 10 UIT. (S/. 37.000.0)
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Impuesto Predial de año en curso y declaración jurada de autoavaluo; y/o constancia de no adeudo.
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Pago de Impuesto a la Renta de inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2004, (5%).
PASO 02 – REGISTRAL
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Parte notarial expedido por notario público.
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Copia del DNI., del presentante del titulo a SUNARP.
Nota: Derecho Registrales a pagar:
– Por calificación.
– Por inscripción.
· Plazo de calificación 7 días útiles de presentado el titulo.
IMPORTANTE:
Tips para el Comprador:
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Es importante para el comprador antes de materializar la compraventa, indagar en registros públicos que dicho bien se encuentre libre de gravámenes (Hipotecas, medidas cautelares), a fin de evitar embargos y ejecuciones de garantías por parte de los bancos, cajas, otras personas jurídicas o personas naturales, a posteriori.
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En caso que el comprador tenga conocimiento de cualquier gravamen, y el comprador se comprometió a cancelar la deuda y sanear el bien, se debe dejar constancia en la minuta, de esta manera si el vendedor pretende desconocer el acuerdo verbal, con la constancia el comprador puede exigir el saneamiento.
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Además, el comprador debe exigir que el propietario se encuentre al día con el pago de los servicios básicos (Agua, Luz, Desague), a fin de evitar cualquier incomodidad por cobros de recibos atrasados.
Tips para el Vendedor:
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El vendedor, deberá por seguridad exigir el pago por el precio de bien se efectué en el local de una entidad financiera para de inmediato depositar en su cuenta personal, y así evitar ser asaltado y despojado del dinero recibido; o en su defecto deberá exigir que dicho pago se realice mediante cheque de gerencia de cualquier entidad bancaria, es mas fácil su portabilidad y no genera mayor sospecha de haber recibido dinero.
Abog. Ever Edinson Huaman Chugden
www.solucioneslegalesdelnorte.net
everedinson@gmail.com
